«¿Por qué tengo que pagar la derrama si nunca uso el ascensor?»

Porque la obligación de contribuir a los gastos comunes no depende del uso que hagas de un elemento, sino de la cuota de participación que tiene tu vivienda o local en el edificio. El ascensor es un elemento común y, salvo que exista un acuerdo válido de exoneración (algo que la ley solo permite en casos muy concretos, como los bajos sin acceso al ascensor), todos los propietarios están obligados a sufragar su instalación y mantenimiento.

«Mi vecino no paga desde hace meses, ¿qué se puede hacer?»

La comunidad puede reclamar la deuda por vía judicial mediante el proceso monitorio, que es rápido y no requiere abogado ni procurador si la cantidad reclamada es reducida. Antes de llegar ahí, conviene documentar bien la deuda: certificación del acuerdo de junta que aprobó el gasto y certificación del saldo deudor, ambas firmadas por el administrador con el visto bueno del presidente. Un propietario moroso, además, pierde el derecho a votar en las juntas (aunque sí puede asistir) mientras no regularice su situación o la impugne judicialmente.

«¿Puedo tener una mascota si el reglamento no dice nada?»

Como norma general, sí. La tenencia de mascotas dentro de la vivienda privativa es un derecho del propietario que solo puede limitarse si los estatutos de la comunidad lo prohíben expresamente y ese punto fue aprobado por unanimidad al constituirse la comunidad o en una modificación posterior. Otra cosa distinta es el uso de zonas comunes: ahí sí se pueden establecer normas de convivencia (correa, recogida de excrementos, etc.) mediante acuerdo de junta con mayoría simple.

«¿Cuántos votos hacen falta para instalar un ascensor / hacer obras de accesibilidad?»

Aquí hay buenas noticias: las obras necesarias para garantizar la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años que residan o trabajen en el edificio solo requieren mayoría simple de propietarios presentes, siempre que el coste anual repercutido no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por encima de ese límite, se sigue exigiendo mayoría simple, pero conviene revisar los estatutos y la situación concreta del edificio, porque hay matices según el caso.

«¿Tengo que asistir a la junta si no puedo ir?»

No es obligatorio, pero si no vas y no delegas tu voto, se computará tu cuota de participación como abstención a efectos de mayorías (según el tipo de acuerdo), pero los acuerdos adoptados te vincularán igualmente. Lo más recomendable si no puedes asistir es delegar el voto por escrito en otro propietario, en el presidente o incluso en el propio administrador, indicando el sentido del voto si ya sabes cómo quieres votar en los puntos del orden del día.

«¿Puedo alquilar mi vivienda como alojamiento turístico?»

Depende de los estatutos de tu comunidad. Desde la reforma legal de 2019, las comunidades pueden limitar o incluso prohibir este uso mediante un acuerdo de junta con una mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas. Ese acuerdo no es retroactivo para quien ya venía ejerciendo la actividad antes de su aprobación, pero sí condiciona a los propietarios futuros. Además de la normativa interna de la comunidad, hay que cumplir siempre la normativa autonómica y municipal de vivienda de uso turístico.

«¿Quién paga la reparación de una gotera que viene del piso de arriba?»

Depende del origen. Si la filtración procede de una instalación privativa (una tubería dentro del piso superior), el gasto de reparación —y, en su caso, la indemnización por los daños causados en el piso inferior— corresponde al propietario de esa vivienda o a su seguro de responsabilidad civil. Si el origen está en un elemento común (bajante general, cubierta del edificio), el gasto es de la comunidad. En la práctica, conviene documentar bien el origen con un informe técnico antes de repartir responsabilidades, porque es la causa más habitual de conflicto entre vecinos.

«¿Se puede cambiar de administrador a mitad de contrato?»

Sí. El nombramiento del administrador se renueva (o se revoca) por acuerdo de la junta, normalmente con mayoría simple, salvo que los estatutos exijan otra cosa. No hace falta esperar a que termine un plazo determinado si la junta decide su cese; eso sí, conviene revisar las condiciones del contrato de prestación de servicios para evitar penalizaciones por resolución anticipada, si las hubiera.

«¿Qué pasa si no se aprueban las cuentas en junta?»

No pasa nada dramático de forma inmediata, pero sí conviene resolverlo pronto. Si las cuentas no se aprueban, el administrador debe presentar una liquidación revisada o aclarar las partidas cuestionadas en una junta posterior. Mientras tanto, los gastos ya realizados y necesarios para el mantenimiento del edificio siguen siendo exigibles a los propietarios; lo que queda en suspenso es la aprobación formal de la gestión, no la obligación de pago de los gastos ya devengados.

«¿Es obligatorio tener fondo de reserva?»

Sí, y es uno de los puntos que más se pasa por alto en comunidades pequeñas. La ley obliga a mantener un fondo de reserva con una dotación mínima (un porcentaje del último presupuesto ordinario) destinado a atender obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio. No es una «hucha opcional»: su dotación es obligatoria y solo puede destinarse a los fines previstos legalmente, nunca a gastos corrientes.